Balado Trois en cinq

Épisode 1 : Trois questions sur les placements immobiliers pour Sonny

Steve s’entretient avec Sonny Kalsi, chef de la direction de notre entreprise de placement immobilier, BentallGreenOak, au sujet de ses perspectives du secteur immobilier dans le contexte du marché actuel (transcription en français seulement).

Steve Peacher : Bienvenue, et merci d’être à l’écoute. Je m’appelle Steve Peacher, et je suis le président de Gestion SLC. C’est le premier balado d’une série de courts balados intitulée « Trois en cinq ». Trois questions pertinentes sur les placements sont posées à nos spécialistes, à Gestion SLC, ainsi qu’à nos gestionnaires affiliés, à BentallGreenOak, Infrared et Crescent Capital. Toutes dans l’espace de cinq minutes.

Mon invité d’aujourd’hui est Sonny Kalsi, chef de la direction de notre gestionnaire immobilier mondial, BentallGreenOak. Merci, Sonny, de nous accorder votre temps aujourd’hui.

Sonny Kalsi : Merci beaucoup de m’avoir invité.

Steve Peacher : Première question, Sonny : alors que nous sortons de la pandémie, les perspectives économiques générales laissent de plus en plus présager une croissance rapide du PIB, une accélération de l’inflation et une hausse des taux d’intérêt. Quel impact cela aura-t-il sur le secteur immobilier commercial?

Sonny Kalsi : Eh bien, Steve, si nous nous trouvons effectivement dans un contexte inflationniste, cela est assez bon pour les actifs réels. Surtout ceux qui ont la capacité de répercuter les hausses sur les loyers. Qu’est-ce qui pourrait servir de bon exemple? Le plus évident est probablement le logement locatif, dont les loyers, comme vous le savez, sont en général d’une durée d’un an. Beaucoup de propriétés industrielles font également l’objet d’une réévaluation en fonction de l’IPC, et parfois avec un plafond, mais elles ont la capacité d’augmenter grâce à la réévaluation en fonction de l’IPC. Donc, celles-ci donnent généralement de bons résultats. Les catégories d’actifs qui sont moins résilientes sont celles qui ont un caractère obligataire. Donc, les baux triples nets à long terme véritables ne donnent pas de bons résultats, tout comme les obligations ne donnent pas d’aussi bons résultats dans un contexte inflationniste. Il est plus difficile d’investir dans les immeubles de bureaux pour diverses raisons, mais d’abord et avant tout parce que les loyers sont de différentes durées. Et vous savez que votre capacité d’indexer les loyers et de les augmenter sera très étroitement liée à la durée des baux. Mais, en général, je dirais que l’inflation est bonne pour l’immobilier.

Steve Peacher : Deuxième question : vous venez de mentionner les immeubles de bureaux, et aujourd’hui, nous apprenons qu’une autre grande société adoptera un modèle hybride qui affectera un plus grand nombre de ses effectifs, et qui nécessitera moins d’espaces de bureaux. Entre autres exemples, JP Morgan, IBM, Ford, et plusieurs grandes sociétés technologiques. En tant qu’investisseur, êtes-vous un meilleur acheteur, ou un meilleur vendeur d’immeubles de bureaux dans ce contexte?

Sonny Kalsi : Les immeubles de bureaux sont sans aucun doute une catégorie d’actif difficile, c’est ce que je peux dire. Et je dirais que pour chaque JP Morgan, il y a une Apple, laquelle a tout récemment annoncé la construction d’un important campus d’un milliard de dollars dans la région de Raleigh Durham. Donc, regardez la réalité, je crois que l’avenir des immeubles de bureaux sera tranché au cours des trois à cinq prochaines années. Ce n’est pas ce que la plupart des gens veulent entendre, nous voulons une réponse maintenant, n’est-ce pas? Nous sommes habitués à un cycle des actualités de 24 heures, mais cela n’est plus le cas.

Je dirais qu’en général, nous croyons que la demande de base en immeubles de bureaux est partout en baisse d’environ 10 %, pour une combinaison de facteurs, comme le fait que les effectifs nécessitent moins d’espace dans les bureaux, la possibilité offerte aux employés de travailler à domicile, etc. Mais, cela évoluera de manière très irrégulière – cela se produira de manière inégale d’une société à l’autre; cela se produira de manière inégale d’une région géographique à une autre, et ainsi de suite. Donc, pour répondre à votre question, je dirais que nous sommes des vendeurs dans certains cas, et des acheteurs dans d’autres cas. 

Mais, nous devrons ne pas nous empresser, car l’avenir s’annonce sombre pendant un certain temps. Mais, je vous avouerai que je suis aujourd’hui vraiment heureux d’être retourné à mon bureau.

Steve Peacher : Excellent. Passons à la troisième question : les propriétés industrielles, les entrepôts ont affiché la meilleure performance du secteur immobilier commercial au cours des dernières années. Mais les taux de capitalisation pour les bonnes propriétés industrielles sont actuellement aux alentours de 4 %. Donc, le moment est-il venu de sous-pondérer le secteur industriel?

Sonny Kalsi : C’est vraiment une question légitime, n’est-ce pas? On s’inquiète chaque fois que l’on voit tellement d’argent investi au même endroit, n’est-ce pas? Je dirais que notre point de vue actuellement, au moins à court terme – probablement pour les trois à cinq prochaines années–, est que la demande est simplement trop forte, c’est-à-dire que la demande en propriétés industrielles est très forte. Que ce soit en entreposage sec, entreposage frigorifique, etc. Nous voyons cela comme un changement majeur, au cours duquel les magasins de détail physiques seront remplacés par la vente en ligne. Les taux de capitalisation sont faibles, mais nous nous attendons à ce que les loyers augmentent de manière significative, soit au-dessus de l’IPC. Donc, je crois que notre point de vue est qu’à court terme, les perspectives sont bonnes, surtout en Europe et en Asie, et certainement par rapport aux États-Unis. Mais, je dirais que même aux États-Unis, les marchés secondaires et tertiaires, là où une grande partie des changements démographiques sont en train de s’opérer, sont mal desservis, sur le plan de la logistique et de l’immobilier industriel. Donc, notre point de vue est que certains de ces autres marchés dépasseront les principaux marchés de l’immobilier industriel, situés habituellement dans les grandes villes du monde. Donc, selon notre point de vue, ce n’est certainement pas le bon moment de sous-pondérer; nous sommes encore, en quelque sorte, prêts à saisir des occasions.

Steve Peacher : D’accord. Une dernière question : Je sais que vous êtes un grand amateur de musique. J’ai vu la photo de Biggie Smalls dans votre bureau. Donc, ma question est : qui est votre rapeur favori?

Sonny Kalsi : Mon rapeur favori n’est nul autre que Biggie Smalls. Malheureusement, il est disparu prématurément en 1997. Donc, j’écoute beaucoup de Biggie. J’écoute aussi beaucoup de Snoop Dogg. Snoop est encore vivant, et j’ai eu le plaisir de faire sa rencontre il y a quelques années. Une chose que je peux dire, c’est que les deux sont en général des rapeurs joyeux. Ils font du rap sur des choses joyeuses. Comme « Mind on my money, money on my mind ». Que de bonnes choses.

Steve Peacher : Bien, c’est certainement ce dont nous avons tous besoin, après l’année que nous venons de traverser, du rap joyeux. Merci, Sonny, de tes points de vue, et merci à tous d’avoir été à l’écoute de notre premier épisode de « Trois en cinq ».

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