Vincent Gay-Bessette
Bienvenue à notre série de balados, À la croisée des marchés : bilan & perspective. Dans l'épisode d'aujourd'hui, nous parlons d'actifs réels. En particulier, nous discutons des perspectives pour l'immobilier commercial et les infrastructures. Je m'appelle Vincent Gay-Bessette, Directeur principal en développement des affaires chez Gestion SLC, et je suis accompagné aujourd'hui par Cherine Aboulzelof, Co-chef chez BGO Strategic Capital Partners, un gestionnaire d'actifs spécialisé dans l'immobilier commercial, et Julien Eaton, Directeur, Investissements, chez InfraRed, un gestionnaire d'actifs qui se concentre sur les infrastructures. Merci de vous joindre à moi. Cherine, je vais commencer avec vous. Comment caractériseriez-vous le contexte économique et politique actuel pour l'immobilier commercial?
Cherine Aboulzelof
Ce que je dirais, c'est que l'environnement est encore assez incertain en ce moment. Nous avons traversé une période où l'immobilier a subi un ajustement important des prix, principalement en raison de ce qui est arrivé à la politique monétaire dans le monde et le nouveau cycle haussier des taux intérêts amorce fin 2021/début 2022. Et maintenant, nous traversons vraiment une période d'incertitude importante qui est généralement associée à la politique. Une grande partie découle des changements apportés à la politique commerciale américaine, qui se sont répercutés sur les changements de politique monétaire, puis ultimement sur la politique budgétaire. Ainsi, le contexte est toujours relativement incertain, même si nous nous éloignons de plus en plus de la pandémie, de l'inflation élevée et de toutes les choses qui ont eu un impact négatif sur l'immobilier. Nous traversons maintenant cette phase d'incertitude, et nous devons simplement progresser un peu plus loin de certains de ces chocs exogènes qui ont créé l'incertitude tout au long de 2025.
Vincent Gay-Bessette
Merci, Cherine. Julien, comment les infrastructures ont-elles performé dans l'environnement que Cherine a souligné, compte tenu de l'incertitude, des changements de politique monétaire et des changements correspondants dans la politique commerciale ?
Julien Eaton
Merci Vincent. Je dirais que les infrastructures, comme catégorie d’actifs, ont fait ce qu’elles avaient promis de faire. Si on regarde le marché de l’infra dans son ensemble, la performance est restée stable avec un retour entre 8-9% sur différents horizons temporels (source : Preqin, novembre 2025). Donc c’est assez rassurant mais il y a une raison bien précise à cela, c’est que cette classe d'actifs est défensive par nature et devrait performer de manière relativement constante, peu importe l'environnement macro. Comme Cherine l’a bien souligné, les 5-6 dernières années ont été turbulentes sur le plan macro-économique : on a vu l’économie se mettre quasiment en pause pendant le Covid, suivi d’une flambée de l’inflation et de fortes hausses des taux d’intérêts. Malgré tout ça, le marché des infrastructures est resté globalement solide. On a évidemment vu un léger recul des valorisations, parce que des taux d’intérêt plus élevés ont entraîné des attentes de rendement plus élevées pour les actifs d'infrastructure. Je dirais aussi que c’est une classe d’actifs qui certes a des caractéristiques communes, mais qui au final est assez diversifiée. Ce que ça veut dire c’est que les infrastructures allient une résilience structurelle avec la possibilité de surfer sur les mégatendances (ce qu’on appelle les « megatrends » en anglais), comme par exemple la digitalisation ou la transition énergétique et plus récemment la recherche d’autosuffisance. Donc tu peux investir en « infrastructure » et en fait toucher au digital, à l’énergétique, aux transports, aux services publics, et évidemment chaque sous-secteur a ses caractéristiques et sa propre performance. Prenons l’an dernier par exemple : le digital et l’énergétique ont extrêmement bien performé, et ces deux secteurs sont d'ailleurs de plus en plus interconnectés. Les transports ont affiché des résultats corrects, sans plus. Et les infrastructures de réseaux ou de services publics sont un cas intéressant : historiquement, c’était la classe la plus stable, la plus « core », certains diraient même la plus « ennuyeuse », mais ils commencent à être perçus différemment. Pourquoi ? Parce qu’on entre dans une ère d’énormes dépenses de capex, alimenté, par exemple, par l’appétit massif pour les data centers et la digitalisation, et que ça, ça change les perspectives de croissance de ce secteur, mais aussi son profil de risque. Donc en résumé – oui, l’inflation est restée élevée ces dernières années, mais ça a plutôt joué en faveur de l’infra, qui a montré une belle résilience dans l’ensemble.
Vincent Gay-Bessette
Et Julien, compte tenu du fait que l'inflation a été persistante et de l'impact que les taux d'intérêt ont eu et pourraient continuer à avoir sur l'infrastructure en tant que catégorie d'actifs, quelle est votre vision pour les 12 à 24 prochains mois?
Julien Eaton
Notre département recherche vient tout juste de publier nos perspectives pour l’année, donc laisse-moi te répondre avec quelques données intéressantes. Historiquement, parmi les actifs alternatifs, l’infrastructure ne représentait que 7 à 8% des fonds levés. Même en 2023, 2024, on restait dans ces proportions. Le secteur a un peu souffert, à cette période, d’un point de vue levée de fonds à cause de la hausse des taux d’intérêts, d’un volume réduit de ventes et donc d’une baisse des distributions. Résultat : les investisseurs ont un peu appuyé sur pause. Mais en 2025, le secteur a dépassé toutes les attentes : les 7 à 8% sont passés à environ 15% et plus de 200 milliards de dollar US ont été levés au total, ce qui est un record historique. (source : Preqin, novembre 2025). Pourquoi ce changement ? On a déjà évoqué les caractéristiques défensives de l’infra. Dans un contexte où l’inflation et les taux d’intérêts risquent de rester élevés, c’est attrayant. Mais ce qui est d’autant plus intéressant, c’est le rôle changeant de l’infra au sein d’un portefeuille, et c’est ça qui, selon nous, définira les années à venir pour le secteur. Auparavant, l’infra était traitée un peu comme un proxy ou un substitut aux instruments à revenu fixe, comme de la dette avec la corrélation à l’inflation en plus. Mais ce qu’on voit aujourd’hui, c’est de plus en plus d’investisseurs qui se tournent vers cet actif pour améliorer leurs rendements. Alors, comment est-ce possible ? Je dirais simplement que c’est parce que le volume d’opportunités n’a jamais été aussi important et aussi attrayant. Les mégatendances dont je parlais ont beaucoup élargi l’univers d’investissement. On est passé d’un univers principalement axé sur les actifs « core », à l’un où le capital se dirige de plus en plus vers le « core plus » et le « value-add ». Donc d'une certaine manière, il y a moins de concurrence. Le revers de la médaille évidemment, c’est l’importance, en 2026 et au-delà, de savoir rester sélectif en choisissant des actifs qui tiennent réellement la promesse de l’infra : c’est-à-dire rester anticyclique, générer des dividendes et des prospectives de croissance, et offrir une corrélation effective à l’inflation.
Vincent Gay-Bessette
Merci, Julien. Cherine, en pensant aux facteurs que vous avez mentionnés qui ont influencé la performance de l'immobilier – l'incertitude, la politique monétaire et la politique commerciale américaine – quelles sont vos perspectives pour les 12 à 24 prochains mois ?
Cherine Aboulzelof
La bonne nouvelle est que malgré les facteurs que nous avons évoqués, l’immobilier commercial est une catégorie d'actifs vraiment résiliente. Les rendements sur le revenu se sont incroyablement bien maintenus, les fondamentaux du marché – les fondamentaux du marché de l'espace en termes de performance des propriétés – se sont bien maintenus. Vous avez vu les revenus locatifs sur nombre de classes d’actifs, que ce soit le residentiel, les entrepôts et même dans certains pays sur le secteur du bureau augmenter. Ceci du fait d’une demande qui s est maintenue voire accrue, et d’une offre qui a été limitée par le manque de construction depuis la pandémie (a cause des taux d’intérêts qui ont augmente fortement sur la période 2022-2024, de l’augmentation des couts de matériaux et de construction qui ont pese sur l’offre immobiliere. C'est vraiment du côté des marchés des capitaux que vous avez vu l'impact sur la catégorie d'actifs avec une tendance baissiere des volumes de transaction. Alors, voici où je vais voir le verre à moitié plein et un peu le bon côté des choses, c'est que nous commençons à voir des améliorations là-bas parce que la politique monétaire dans le monde est passée principalement du resserrement, à être essentiellement statique, à maintenant se desserrer à nouveau que ca soit la BCE, la Banque d’Angleterre, et, même aux États-Unis, qui est le plus grand marché immobilier commercial au monde, ou la Réserve fédérale américaine est clairement passée à une position plus accommodante. Il y a quelques exceptions dans le monde – la Banque du Japon, des endroits comme ça – mais dans l'ensemble, alors que nous nous dirigeons vers une politique monétaire généralement plus accommodante. Du coup, cela commence à faciliter un peu les choses pour les marchés des capitaux de l'immobilier commercial. Je ne pense pas que dans les 12 prochains mois, cela réglera tout ce qui afflige la catégorie d'actifs, mais d’ici 12 mois a 24 mois, et nous serons beaucoup plus avancés dans ce processus de reprise que nous ne le sommes aujourd'hui. Nous verrons les acheteurs institutionnels revenir et permettre à certains détenteurs d’actifs de trouver une sortie, alimentant ainsi une liquidité des marches de capitaux qui a été affectée ces 5 dernières années. Je suis assez optimiste quant à l'avenir, tant en termes de comment les fondamentaux du marché se maintiendront et du fait que le côté du marché des capitaux on devrait également être dans une meilleure position. Et je pense que c'est une combinaison vraiment puissante de facteurs pour les rendements immobiliers.
Vincent Gay-Bessette
Merci, Cherine. Y a-t-il des endroits où vous voyez plus d'opportunités? Est-ce que cela diffère en fonction de la politique monétaire divergente, par géographie, et qu'est-ce qui motive cela?
Cherine Aboulzelof
La bonne nouvelle est que, parce que l'immobilier commercial est une catégorie d'actifs si large et omniprésente, vous la trouvez littéralement partout dans le monde et sous formes de sous secteurs divers : residentiels, industriel, etc. Il y a des points communs dans le monde. Il y a quelques changements systématiques majeurs qui se produisent dans l'économie mondiale qui affectent cela. Et il y a toujours une saveur locale qui s'y mêle, ce qui est toujours intéressant en immobilier. Pour vous donner une illustration, vous voyez ces dernieres années une augmentation de la résilience dans les chaînes d'approvisionnement mondiales. En conséquence, vous voyez la classe de propriété que nous appelons industrielle, qui est un peu une expression fourre-tout – mais elle comprend des entrepôts sec et frigorifiques et des installations de fabrication – qui incroyablement résiliente. Pourquoi? Les locataires modernisent ou réorganisent leurs chaines d’approvisionnement et/ou de production en fonction des nouvelle contraintes de cout, d’efficience, de « just in time » / « just in case ». Cela devrait continuer à bien performer parce que vous voyez maintenant des investissements dans des endroits où vous n'auriez pas vu autrefois. Alors que ces chaînes d'approvisionnement mondiales changent, qu'elles deviennent un peu plus résilientes, vous voyez des opportunités presque partout où vous regardez dans le monde, en Amérique du Nord, au Royaume-Uni et en Europe continentale, et en Asie-Pacifique. Un autres secteur ou nous voyons une opportunité est le secteur résidentiel, En effet, le logement est structurellement sous-approvisionné presque partout dans le monde où vous voudriez l'avoir, ce qui n'est peut-être pas la meilleure chose objectivement, mais du point de vue de l'investissement, il est logique que nous voyions la demande croître beaucoup plus rapidement que l'offre ne peut suivre presque partout dans le monde développé. Il n’y a pas assez de logements neufs, de qualité, bien gérés, respectant les normes, qui soient abordable pour les familles, les jeunes actifs, les travailleurs mobiles dans nombre de villes. Et c'est encore un point commun assez important : Amérique du Nord, Europe, Asie-Pacifique. Et puis le dernier que je vais juste mentionner comme point commun, ce sont les centres de données. Et je sais que c'est la mode ces jours-ci et que tout le monde est très intéressé d'une manière ou d'une autre par ce qui se passe avec l'intelligence artificielle et l'apprentissage automatique. Mais d'une manière ou d'une autre, vous voyez le monde se réveiller à l'idée que cela est très susceptible d'être un changement structurel important dans la façon dont l'économie fonctionne. Les États-Unis sont, je pense, clairement le leader dans ce domaine, mais vous voyez des investissements importants en cours maintenant en Europe et en Asie-Pacifique. Et donc, je dirais que ce sont probablement les trois principaux facteurs communs. Enfin, et juste pour vous donner une idée que le monde est un endroit diversifié, les bureaux progressent à des vitesses différentes dans le monde. Ce sont des marchés de bureaux très serrés dans un endroit comme l'Asie par rapport à l'Europe par rapport à l'Amérique du Nord, où nous avons encore beaucoup de gens qui résistent à retourner dans un bureau. Il y a cette belle combinaison de ces facteurs structurels cohérents, mais il y a toujours la saveur locale que vous pourriez y ajouter, ce qui rend cette catégorie d'actifs si intéressante.
Vincent Gay-Bessette
Merci, Cherine. Pour Julien, qu'est-ce qui crée les opportunités que vous voyez dans le secteur des infrastructures dans les années à venir, et pourriez-vous partager votre point de vue sur les centres de données et l'IA?
Julien Eaton
Avec plaisir. Déjà, je suis tout à fait d’accord avec Cherine : l’environnement économique, en Amérique du Nord, tend vers une croissance raisonnable et soutenue et des taux d'intérêts qui baissent – au moins à court terme.
Ça, ça va créer une opportunité exceptionnelle pour les actifs alternatifs dans leur ensemble – l'immobilier comme l’infrastructure – pour une raison simple.
Comme je l’ai mentionné auparavant, les valorisations des actifs alternatifs ont un peu souffert lorsque les taux d’intérêts ont augmenté. Or, ça n’a pas du tout été le cas sur les marchés boursiers qui ont explosé. Et ce qu’on entend beaucoup de la part de nos investisseurs, c'est cette volonté de pivoter leur capital depuis des marchés potentiellement surévalués vers le secteur alternatif pour capturer cette croissance. On s’attend donc à ce que le côté « capital » continue à croître. Maintenant, pour ce qui est des opportunités, je reviendrai aux tendances de fond dont j’ai parlé pour te répondre. Du côté de la transition énergétique, l’opportunité de marché est d’environ 4,000 milliards de dollar US par an. C’est à peu près le PIB du Japon. L’électrification par exemple est devenue une tendance qui sur le long terme semble inarrêtable, indépendamment des changements de ton qu’on peut entendre aux USA concernant les énergies renouvelables. Les électrons deviennent globalement de plus en plus verts – et on continue à avoir besoin de plus en plus d'électrons. L’électrification des transports, avec la maturation des technologies de batterie, promet de continuer, avec de plus en plus de flottes commerciales et industrielles, et non plus seulement des véhicules personnels. Et une autre tendance sous-jacente est l’accent qui est mis sur la sécurité énergétique. Les changements géopolitiques poussent l'Amérique du Nord et aussi l'Europe à produire plus d'énergie, à être de plus en plus indépendants. Et ça c'est une opportunité en or pour les investisseurs en infrastructures. Et puis enfin, pour en venir à ton dernier point, il y a la demande créée par le secteur digital. Spécifiquement du point de vue infrastructure; c’est évidemment également un énorme marché. A peu près 3,500 milliards de dollars US par an, entre le PIB de la France et du Royaume-Uni (sources : Infralogic, Preqin, novembre 2025). Et quand on parle digital, on parle beaucoup d’IA, mais à mon sens l’opportunité existe presque indépendamment de l’IA : avec la croissance du volume de données, la migration vers le cloud – des tendances qui prennent place depuis bien plus longtemps. On a besoin de plus en plus de capacité pour traiter et stocker les données, pas seulement chez les hyperscalers, mais aussi dans les data centers de périphérie qui sont très proches de l'utilisateur final et qui offrent une faible latence (c’est ceux qu’on appellent « edge » en anglais). Donc on peut penser par exemple au secteur financier en particulier le trading, on peut penser au domaine de la santé, aux jeux vidéo, aux véhicules autonomes... il y a toutes sortes d’applications qui nécessitent une faible latence – dont l’IA ! Et ça, ça stimule une demande pour des centres de données plus localisés dans différentes régions, pas seulement aux USA, mais aussi au Canada et en Europe. Et ça c’est aussi à cause des enjeux de ce qu’on appelle la « souveraineté numérique ». C’est une autre expression de la « mega-trend » de rapatriement économique et industriel. Donc je dirais que l’IA est évidemment là pour rester, mais qu’elle n’est pas le seul facteur pertinent derrière la croissance attendue des centres de données qui selon le type de data center peuvent démontrer des caractéristiques bien plus traditionnelles. Pour boucler la boucle, les data center sont un bon exemple, parmi beaucoup d’autres, où l’on peut allier résilience et croissance en sélectionnant les bons actifs et en profitant des tendances de fond qui amènent des perspectives de rendements particulièrement intéressants.
Vincent Gay-Bessette
Merci Julien, Cherine. J'ai trouvé cela extrêmement utile, et je crois que nos auditeurs le trouveront aussi. Et vous savez, je suppose que l'un des thèmes clés que j'ai définitivement entendu encore et encore était la croissance et la résilience. Et je suis sûr que vous savez dans un monde d'incertitude, cela vous dit pourquoi ces catégories d'actifs continuent à susciter l'intérêt des investisseurs. Alors, merci beaucoup d'avoir participé.
Julien Eaton
Merci à toi.
Cherine Aboulzelof
Merci.
Vincent Gay-Bessette
C'est tout le temps que nous avions pour cet épisode de la croisée des marchés : bilan et perspective. Pour plus d'information, s'il vous plaît, visitez le site web de slcmanagement.com. Merci d'avoir écouté et passez une excellente journée.
Sources : Bloomberg, Macrobond, Preqin, Infralogic, Infrastructure Investor, CoStar, RCA, 2025-6. Le balado a été enregistré le 22 janvier 2026 et reflète les points de vue des participants et participantes à cette date. Gestion SLC utilise les termes « spécialiste » et « expertise » en fonction du niveau de connaissances élevé des spécialistes des placements de Gestion SLC dans un secteur donné du marché du crédit privé et/ou des actifs réels.
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