Épisode 36

Trois questions sur les occasions de placement croissantes dans le secteur de l’immobilier pour Sarah Schwarzschild

Sarah Schwarzschild, directrice générale et coresponsable de Partenaires de stratégies en capital de BGO, parle des tendances du secteur immobilier dans les marchés primaire, secondaire et de coinvestissement.

Steve Peacher : Bonjour chères auditrices et chers auditeurs, et merci de regarder cet épisode de Trois en cinq. Mon nom est Steve Peacher de Gestion SLC. Aujourd’hui, je suis extrêmement ravi d’être en compagnie de Sarah Schwarzschild, qui est directrice générale et coresponsable de Partenaires de stratégies en capital de BGO, une entreprise qui s’est jointe à BentallGreenOak il y a près d’un an, en mars 2021. Sarah, merci d’avoir accepté de vous entretenir avec moi aujourd’hui.

Sarah Schwarzschild : Tout le plaisir est pour moi, Steve.

Steve Peacher : Votre entreprise investit dans des fonds immobiliers des marchés primaire et secondaire gérés par des associés commandités. Pourriez-vous commencer par nous expliquer dans quels types de fonds vous investissez pour le compte de vos clients?

Sarah Schwarzschild : Certainement. Partenaires de stratégies en capital de BGO, aussi appelée BGO SCP, est une plateforme mondiale multigestionnaires de premier plan. Cela signifie que nous investissons avec d’autres gestionnaires dans des propriétés immobilières à l’échelle mondiale, notamment aux États-Unis, en Europe et en Asie-Pacifique. Nous avons trois types de stratégies. La première consiste à investir dans le marché primaire, c’est-à-dire dans des fonds d’investissement à capital fixe gérés par d’autres associés commandités. La deuxième stratégie consiste à coinvestir avec un gestionnaire de fonds directement dans une seule propriété ou dans un parc immobilier. La troisième stratégie consiste à investir dans le marché secondaire, qui offre un vaste éventail d’occasions. Certains font référence à ce marché comme étant des investissements traditionnels qui consistent à acheter l’intérêt dans des fonds d’un autre investisseur. Cela inclut aussi d’autres types d’investissement, comme des fonds gérés par des associés commandités, dont les actifs proviennent de leurs fonds amalgamés existants. Ce type d’opération peut s’agir d’une recapitalisation, d’un portefeuille d’actifs ou d’un seul type d’actif. Dans tous les cas, nous investissons conjointement avec un autre gestionnaire, seulement dans le secteur immobilier, car c’est notre spécialité.

Steve Peacher : La pandémie a eu un impact important sur le marché immobilier et, dans certains cas, cet impact a été inattendu. Tandis que les immeubles de bureaux sont devenus vacants, les propriétés industrielles ont connu un essor, et l’immobilier commercial s’en est globalement bien tiré. D’une manière ou d’une autre, la pandémie a eu un impact sur le marché immobilier. Comment les propriétés dans le portefeuille que vous gérez pour vos clients s’en sont-elles tirées au cours de la pandémie, compte tenu de la pauvre performance des placements sous-jacents, notamment du secteur immobilier de bureaux?

Sarah Schwarzschild : Avec du recul, l’on se rend compte que, dans plusieurs cas, la pandémie de COVID-19 a accéléré certaines tendances, et c’est ce qui s’est passé dans le secteur immobilier. Par exemple, sur le marché secondaire immobilier, la tendance des associés commandités à gérer des investissements secondaires s’est accélérée au cours de la pandémie. Le marché secondaire immobilier, qui était, avant la pandémie, fondé plus sur les opérations commerciales et était plus axé sur les investissements secondaires traditionnels, ou les acquisitions de l’intérêt dans des fonds de sociétés en commandite, est aujourd’hui plus vaste et plus axé sur l’offre de solutions d’investissement. Comme je l’ai mentionné précédemment, ces investissements gérés par des associés commandités consistent en la recapitalisation d’un actif ou d’un portefeuille d’actifs, voire d’un fonds complet. Cela nous permet d’offrir des solutions d’investissement, qui ne se limitent plus à une seule opération d’acquisition de l’intérêt dans un fonds. Dorénavant, nous tenons compte du marché secondaire immobilier dans son ensemble, lorsque nous envisageons d’investir, et cela augmente les possibilités d’investissement. La valeur liquidative des fonds d’investissement à capital fixe est estimée à 700 milliards de dollars, selon nos calculs à partir du schéma fréquent de données[1]. Or, moins de 1 %[2] de ces actifs font l’objet d’opérations commerciales sur les marchés secondaires traditionnels. Les investissements secondaires gérés par les associés commandités permettent d’avoir accès à cette valeur liquidative, qui n’était accessible auparavant que lorsque ces actifs étaient stabilisés et prêts à être vendus. Selon nous, ce type d’investissement élargit le marché, et pas seulement le marché secondaire immobilier, mais l’ensemble du marché immobilier. Le rythme annualisé du marché secondaire immobilier devrait passer de 5 à 7 milliards de dollars à 10 milliards de dollars ou plus à l’avenir2.

Steve Peacher : Vous avez souligné un fait important, surtout pour ceux qui ne suivent pas de près l’évolution du secteur de l’investissement : ce dernier a connu un essor fulgurant au cours des dernières années, que ce soit dans le marché du capital à risque privé ou dans le marché immobilier, et bientôt le marché des infrastructures devrait connaître le même essor. Quelles sont les tendances en investissement que vous observez dans le secteur immobilier, notamment dans le marché secondaire immobilier?

Sarah Schwarzschild : Nous observons les tendances dans le marché secondaire, mais aussi dans le coinvestissement. En ce qui a trait au marché secondaire, les investissements gérés par des associés commandités connaissent un essor fulgurant dans tout le secteur. En 2017, ils ne représentaient qu’un tiers du flux d’affaires; au cours des deux dernières années, ils représentaient la majeure partie des opérations effectuées dans le secteur. Les promoteurs de fonds adoptent de plus en plus ce mode d’investissement qu’ils considèrent comme un outil qui les aide à gérer leurs portefeuilles. Nous croyons que cette tendance continuera de s’accélérer dans le marché secondaire immobilier, et que cela créera de plus en plus d’occasions d’investissement. Du côté des coinvestissements, il a été difficile, au cours des deux dernières années, de trouver des capitaux à investir dans les fonds d’investissement à capital fixe. En effet, nous avons tous réalisé combien il est très difficile de trouver du capital par l’intermédiaire de rencontres virtuelles sur Zoom, au lieu d’aller à la rencontre des investisseurs potentiels. En outre, de plus en plus de capitaux sont confiés à de plus gros gestionnaires. Le vaste éventail de gestionnaires immobiliers trouve des occasions vraiment intéressantes sur le terrain, et ils recherchent des capitaux pour y investir et conclure des opérations. Mais, s’ils ne peuvent pas trouver de capital et que l’opération est trop importante pour être intégrée à leur fonds existant, ils chercheront à investir dans ces occasions en dehors de leur fonds grâce au coinvestissement. Notre flux d’affaires est en hausse de plus de 15 %, juste en tenant compte de ces occasions potentielles, et je pense que notre modèle axé sur la gestion de fonds d’investissement par des associés commandités augmentera davantage le flux d’affaires du côté des coinvestissements.

Steve Peacher : Vraiment intéressant. Tant Gestion SLC que BentallGreenOak sont très enthousiastes à l’idée de tirer profit de vos stratégies, et nous pouvons voir que ce segment du marché prendra de plus en plus de l’expansion. Changement de propos, je sais que vous êtes très occupée sur le plan professionnel et vous êtes aussi maman. Pour vous détendre, vous faites de la lecture. Auriez-vous des suggestions de lecture pour nos auditeurs?

Sarah Schwarzschild : Oui, en effet, je suis une grande lectrice! J’adore faire de la lecture, tous les jours. J’invite également les auditeurs à m’écrire s’ils ont des livres à me recommander. Au cours de la pandémie, j’ai lu beaucoup d’histoires fantastiques, comme moyen de m’évader. Un livre que je recommande, car il aide à comprendre la pandémie et les virus de zoonoses, est Le grand saut (traduction de l’anglais, Spillover). Une histoire très captivante. Je viens tout juste de terminer de lire Still Life, de Sarah Winman. J’ai adoré ce livre de science-fiction. Si vous recherchez une histoire plus amusante, je recommande Becoming Duchess Goldblatt. L’auteur de ce livre est anonyme et le titre est le nom d’un compte Twitter. Elle est hilarante et m’a donné l’envie de m’inscrire sur Twitter juste pour pouvoir lire ses gazouillis. Enfin, si vous avez des enfants, la série Harry Potter est aujourd’hui incontournable. Mon fils le plus vieux et moi-même avons lu tous les tomes. Quand mes deux plus jeunes fils ont été en âge de s’intéresser à Harry Potter, nous avons relu les tomes avec eux. Nous sommes rendus au cinquième tome. C’est une joie de lire avec eux, et c’est formidable de partager ma passion pour la lecture avec mes enfants.

Steve Peacher : Aimez-vous lire les livres numérisés, ou préférez-vous tenir un livre entre vos mains?

Sarah Schwarzschild : Habituellement, je préfère tenir un livre entre mes mains, mais j’ai appris à vraiment apprécier mon Kindle, et ce, pour différentes raisons, l’une étant que je voyage beaucoup, et donc Kindle me permet d’avoir accès à mes livres en tout temps. Il est plus facile d’emporter ma tablette Kindle, qui est très mince, dans mon sac à main. La seconde raison étant que je lis tellement de livres qu’il serait difficile de tous les entreposer chez moi, car je manquerais de place. Je préconise donc la tablette Kindle.

Steve Peacher : Je vous remercie d’avoir répondu à mes questions. J’espère que les auditeurs ont aussi trouvé cet entretien divertissant. Votre liste de lectures est éclectique; j’aime la variété. Encore une fois, merci, Sarah, d’avoir accepté de vous entretenir avec moi. J’invite les auditeurs à ne pas manquer le prochain épisode de Trois en cinq.

Sarah Schwarzschild : Tout le plaisir a été pour moi.
 

[1] Données recueillies par Preqin; site Web visité le 25 août 2021. Plus de renseignements disponibles sur demande.

[2] Jefferies PCA. Juillet 2021.

 

 

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