Steve Peacher : Bonjour chers auditeurs. Ici Steve Peacher de Gestion SLC. Merci d’être à l’écoute de Trois en cinq. Aujourd’hui, je suis en compagnie de Jim Blakemore. Jim le chef des investissements en créances immobilières à BGO. Fort de sa vaste expérience au Royaume-Uni, en Europe, mais aussi aux États-Unis, je l’ai invité à venir répondre à mes questions. Jim, merci d’avoir accepté mon invitation.
Jim Blakemore : Tout le plaisir est pour moi, Steve.
Steve Peacher : Nous voulons parler aujourd’hui du marché des créances immobilières commerciales. Il y a évidemment beaucoup de choses qui se passent sur les marchés de l’immobilier avec la hausse des taux d’intérêt, ce qui signifie que les taux de capitalisation sont en hausse. Tant d’articles de journaux parlent de l’inoccupation des bureaux et de ce que cela signifie pour les évaluations. L’un des résultats déjà observés est la baisse du volume d’opérations. Jim, ma première question est la suivante : lorsque vous prenez tout cela en compte, qu’est-ce que cela signifie; les volumes sont-ils effectivement en baisse? Et qu’est-ce que cela signifie pour les valorisations sur les marchés de l’immobilier commercial?
Jim Blakemore : Je pense que vous avez mis le doigt sur le problème. Les taux sont le plus grand défi auquel nous sommes confrontés, et sont combinés à un autre phénomène, celui de la baisse de volume des espaces de bureaux, qui reflète le changement d’utilisation de l’immobilier. Je pense donc qu’il y a des secteurs où les facteurs sont assez favorables et qu’ils contribuent à stimuler les évaluations. Les secteurs de la logistique, des sciences de la vie en particulier, de l’immobilier résidentiel, où les investisseurs constatent une plus grande corrélation avec l’inflation. Et à long terme, ce sont probablement les catégories d’actifs qui, d’un point de vue macroéconomique, seront très, très intéressantes. En revanche, je pense que les espaces de bureaux subiront l’impact du travail à domicile, de la récession et des changements d’habitudes de travail. Beaucoup d’espaces de bureaux ne sont plus considérés comme utiles aujourd’hui, ce qui exerce une pression supplémentaire sur les valorisations. Je n’ai pas de boule de cristal, mais je pense qu’il y a encore une marge. Mais dans les deux premiers secteurs, où les vents sont plus favorables, je pense qu’il y aura beaucoup moins de mouvements. Le secteur des espaces de bureaux posera, selon moi, de véritables défis. Et évidemment, en tant que prêteurs, cela nous renvoie à la question de savoir pour quels types d’actifs immobiliers devrions-nous octroyer des prêts, et comment nous assurer que l’on octroie des prêts sur des actifs immobiliers qui prendront de la valeur à long terme.
Steve Peacher : Vos équipes, comme je l’ai mentionné, se concentrent sur les prêts immobiliers commerciaux. Je suppose que ce marché pose des défis, mais offre aussi des occasions. Et vous octroyez des prêts pour différents types de biens immobiliers. Vous prêtez également à différents niveaux de la structure du capital. Je pense donc que l’une des choses que nous pouvons faire, que vos équipes peuvent faire à BGO, et qu’elles peuvent offrir sur le marché, c’est de permettre aux investisseurs d’adapter leur profil de risque et de rendement s’ils veulent investir dans des prêts immobiliers. Pourriez-vous nous dire comment un investisseur qui souhaite s’exposer au marché des créances immobilières commerciales peut se situer dans ce spectre de risque et de rendement? Quelles sont les stratégies qu’il pourrait utiliser pour choisir judicieusement les différents points de cette courbe où il peut investir?
Jim Blakemore : En prenant un peu de recul, je pense qu’il est vraiment opportun de s’impliquer dans les créances immobilières. Alors que les volumes d’opérations sont en baisse, le montant global des capitaux d’emprunt disponibles a encore diminué. Je pense donc que ceux qui s’intéressent à n’importe quelle partie de la structure du capital dans le domaine du crédit devraient bénéficier d’un excellent millésime. Nous trouvons un large éventail de valeurs. Je pense qu’il y a de la valeur dans ce que les gens considèrent comme des valeurs de première qualité (CM1/CM2), dans lesquelles nous investissons beaucoup en Amérique du Nord et que nous examinons en Europe. Nous octroyons aussi pas mal de prêts immobiliers sans effet de levier qui comportent actuellement un certain risque immobilier.
Steve Peacher : Nous avons abondamment abordé cette question ensemble. Il y a parfois des moments où l’on met en garde contre les risques que pose un secteur. Je pense que c’est le cas aujourd’hui lorsqu’il s’agit de penser à investir dans ce segment du marché. Une chose que vous avez mentionnée dans votre réponse à la première question, c’est que les gens pensent souvent que l’immobilier a une composante de couverture de l’inflation. Mais en même temps, il y a aussi une sensibilité économique à l’immobilier, qui varie dans une certaine mesure en fonction du secteur, mais que pensez-vous de la façon dont cette catégorie d’actifs se comporte en cas de ralentissement économique, et comment pourrait-elle se comporter si nous nous dirigeons effectivement vers un ralentissement, étant donné que les banques centrales essaient de ralentir les économies mondiales?
Jim Blakemore : Je vais aborder cette question sous l’angle du crédit, car c’est vraiment tout ce que j’ai fait pendant 30 ans. Je pense que le crédit immobilier, lorsqu’il est correctement structuré, est extrêmement résilient. Certains prêteurs ont octroyé des prêts sur des actifs qui ne sont peut-être pas aussi viables à long terme qu’ils l’espéraient. Je pense que le marché des prêts hypothécaires commerciaux actuel n’a jamais été aussi intéressant que maintenant. Mais il l’est à deux égards. D’une part, il est intéressant de constater que l’offre est moins importante et que la demande demeure raisonnable, et d’autre part, il est peut-être intéressant de constater que certains actifs et certaines règles de prêts utilisées depuis des années sont moins pertinents aujourd’hui. Ainsi, les prêts sur les immeubles de bureaux de classe A- dans certaines villes ont été très sûrs pendant des années. Aujourd’hui, cela a probablement changé. Je pense donc qu’il y a d’excellentes occasions, mais le marché est certainement plus fluide que je ne l’ai jamais vu, ce qui, je pense, le rend plus intéressant et permet sans aucun doute de réaliser des rendements supérieurs.
Steve Peacher : Je suppose que l’autre aspect du marché actuel, en tant qu’investisseurs, est qu’il bénéficie d’un double avantage. D’une part, les taux sont plus élevés, donc les rendements sont plus élevés sur vos prêts, mais d’autre part, vous êtes en mesure de prêter à des valorisations ajustées, car les taux de capitalisation ont augmenté et cela a un impact sur la valorisation. Vous bénéficiez donc des deux côtés, en tant que prêteurs sur des biens immobiliers, si vous accordez de nouveaux prêts dans le marché actuel.
Jim Blakemore : Sans aucun doute. En fin de compte, nous cherchons à prêter sur des actifs que nous pensons être très durables à long terme, qu’il s’agisse du type d’actif, de la ville, de l’emplacement, du micro-emplacement, des aspects physiques du bâtiment. Nous choisissons ensuite ce que sera notre dette par pied carré. Aujourd’hui, il est plus facile d’avoir ce que nous considérons comme une dette durable à long terme par pied carré, simplement parce que les prix ont baissé. Donc, je pense que vous avez raison. Il y a une reprise économique, une amélioration des écarts de rendement, une reprise des rendements globaux, mais je pense aussi qu’il y a une reprise du crédit, ce qui, encore une fois, est la raison pour laquelle je suis optimiste.
Steve Peacher : Notre entretien tire à sa fin et, fidèle à mon habitude, j’aimerais vous poser une question qui n’a rien à avoir le thème abordé aujourd’hui. Vous êtes un partisan de basketball, un ancien joueur de basketball. Je sais que vous suivez de près le tournoi « March Madness ». J’ai donc deux questions à vous poser. D’abord, je sais que vous avez assisté à des matchs récemment. Pourriez-vous me dire pourquoi vous avez assisté à ces matchs, ce qui n’a rien à voir, je pense, avec le basketball? Nous enregistrons cet entretien le week-end avant le tournoi éliminatoire, qui est un peu inhabituel cette année. Pourriez-vous nous dire quelle équipe, selon vous, remportera la victoire?
Jim Blakemore : Tout à fait. J’ai réussi à voir deux des matchs de la région ouest, trois en fait, parce que ma femme et moi avons emmené notre plus jeune fille voir Taylor Swift, et j’ai réussi à obtenir un laissez-passer pour acheter des billets pour les matchs de la région ouest. Donc, en me basant sur cela et en voyant à quel point l’équipe UConn a été dominante, je pense qu’elle va probablement gagner assez facilement. Mais nous verrons bien!
Steve Peacher : D’accord, nous miserons sur l’équipe UConn. Encore une fois, je ne sais pas si cela sera publié avant le tournoi éliminatoire, ce week-end, ou après. Mais c’est enregistré. Nous allons donc voir ce qu’il en est. Je suis d’accord avec vous sur ce point. Mais nous verrons bien. L’autre message, c’est que Taylor Swift a une grande influence. Non seulement elle attire des millions de partisans, mais elle a aussi un impact sur les participants au tournoi. Je trouve cela intéressant. Jim, merci de m’avoir consacré quelques minutes aujourd’hui. Je remercie également tous nos auditeurs d’avoir écouté cette émission de la série Trois en cinq.
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