Steve Peacher : Bonjour chères auditrices et chers auditeurs. Ici Steve Peacher, président de Gestion SLC. Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’être en compagnie d’Abbe Borok, qui est responsable des créances immobilières à BentallGreenOak. Merci, Abbe, d’avoir accepté mon invitation. Je crois que le secteur immobilier sera intéressant au cours de la prochaine année, et j’avais hâte d’en parler avec vous, Abbe.
Abbe Borok : Merci de votre invitation, Steve.
Steve Peacher : Les marchés ont été volatils au cours de la dernière année, et beaucoup se sont demandé comment la hausse des taux d’intérêt affecterait le secteur immobilier. Mais, auparavant, j’aimerais que vous nous brossiez un tableau du secteur des prêts immobiliers commerciaux, et comment il a évolué en 2022.
Abbe Borok : En 2022, les marchés ont été caractérisés par une volatilité sans précédent, et le marché des capitaux d’emprunt dans le secteur immobilier n’a pas été épargné. Cependant, du point de vue des prêts que nous accordons dans le cadre de nos portefeuilles de créances, nous avons été en mesure de fournir des rendements élevés tout en maintenant une position très défensive dans la structure de capital. Je m’explique. En ce qui concerne toutes les hypothèques mobilières (CM-1 et CM-2), dans lesquelles nous investissons pour le compte de la Sun Life, ainsi que pour d’autres clients d’assurance tiers, nous avons été en mesure de continuer à offrir des écarts de taux qui présentent une prime attrayante par rapport aux autres produits de dette que nous voyons sur le marché, tout en réduisant notre position. En ce qui concerne les prêts CM-3 à valeur ajoutée, nous avons été en mesure d’obtenir des rendements similaires à ceux que nous obtenions en investissant dans le marché des actions au cours des dernières années. Bref, les prêteurs hypothécaires commerciaux, notamment des hypothèques mobilières (CM), qui sont en mesure de tirer profit des conditions de marché actuelles, tout en continuant de suivre une approche rigoureuse, ont attiré de plus en plus d’investisseurs au cours du deuxième semestre de 2022. Autrement dit, le marché est actuellement favorable aux prêteurs.
Steve Peacher : Merci, Abbe. Tournons-nous maintenant vers 2023. Personne ne peut prédire l’évolution des taux d’intérêt et prix immobiliers. Mais, comme vous l’avez mentionné, le marché immobilier semble être actuellement très favorable aux prêteurs. Pourriez-vous nous faire part de votre perspective de la prochaine année? Quelle est votre stratégie, et quelles sont les occasions, selon vous, que vous pourrez saisir dans le marché des prêts hypothécaires commerciaux?
Abbe Borok : Dans l’ensemble, nous croyons que 2023 et 2024 seront d’excellentes années pour le marché des prêts hypothécaires commerciaux, et ce, sur toute la courbe de risque-rendement. Tout d’abord, bien que le volume des investissements sera très certainement en baisse, et que cela entraînera, dans une certaine mesure, la création de dettes, nous estimons qu’il y aura environ 600 milliards de dollars de prêts qui viendront à échéance au cours des 24 prochains mois qui auront besoin d’être refinancés. Certains prêts pourront bénéficier d’un refinancement plus traditionnel, mais beaucoup auront besoin d’une solution plus structurée. Ensuite, le retrait que nous avons constaté dans deux segments du marché des prêts, les banques et les prêteurs titrisés, ou prêteurs dans le marché des TACHC, se poursuivra à court terme, selon nous, et ce retrait continuera d’offrir des occasions aux sociétés similaires et à leurs gestionnaires d’investissement affiliés de prendre des parts de marché en déployant de manière réfléchie et prudente des capitaux.
Steve Peacher : Comment préparez-vous votre équipe à saisir ces occasions en 2023? Et quelles sont les occasions que vous voudrez saisir en premier lieu?
Abbe Borok : La bonne nouvelle, c’est que nous avons une équipe très expérimentée, ici à BGO, qui se spécialise en dette immobilière et en fonds propres et sait comment tirer profit d’un marché disloqué, tout en suivant une approche rigoureuse. Nous avons investi au cours de cycles haussiers et baissiers, et bien que nous ayons vraiment structuré nos produits de dette de manière à ce qu’ils soient anticycliques par nature, nous sommes particulièrement enthousiasmés par les occasions de placement actuelles pour les raisons que j’ai mentionnées. Nous voulons avant tout informer nos clients de notre offre de produits de dette immobilière et leur souligner à quel point ils sont bien positionnés dans l’environnement de marché actuel. En outre, et je sais que vous le savez déjà, Steve, nous continuons à aider nos clients à gérer le capital d’assurance, car qu’il s’agisse de prêts CM détenus dans le bilan ou de prêts CM détenus dans un fonds, le traitement du capital pour ces investissements est particulièrement intéressant. Donc, nous allons nous en tenir à ce qui est important du point de vue des prêteurs, en nous concentrant sur la souscription et sur des structures de prêt serrées, et en prêtant à des emprunteurs que nous avons vus performer à travers les cycles. Mais, nous nous attendons à ce que 2023 soit une année très intéressante.
Steve Peacher : Nous avons eu l’occasion de parler de ce segment au cours des deux dernières semaines, et je pense que nous, Gestion SLC, sommes investis dans de nombreux secteurs du marché du crédit, notamment dans des titres de première qualité et de qualité inférieure, dans du crédit aux entreprises et d’autres formes de crédit comme la titrisation. Selon moi, le marché des prêts hypothécaires commerciaux sera intéressant en 2023, et il offrira de meilleures occasions, par rapport aux autres segments du marché du crédit, notamment dans les prêts CM-1 et CM-2. Les investisseurs peuvent déterminer avec précision où ils veulent se situer sur la courbe risque-rendement, ce qui, à mon avis, est un autre grand avantage. Je sais que vous êtes enthousiaste à ce sujet, et la Sun Life investit dans ce segment du marché, car nous croyons qu’il offre d’excellentes occasions de placement et nous voulons effectivement en tirer profit. Permettez-moi de terminer en vous posant une question qui n’a rien à voir avec les prêts hypothécaires commerciaux. Je sais que vous avez beaucoup de fans de soccer dans votre famille, et vous en êtes une. Quelle équipe, selon vous, gagnera la coupe du monde?
Abbe Borok : Je ne peux pas m’empêcher de considérer certains opprimés. Le Maroc, qui est en demi-finale maintenant, est la première équipe africaine à atteindre les demi-finales, grâce à un but de la tête vraiment incroyable. La France et le Maroc joueront bientôt, donc nous verrons bien. Vous savez, en tant que personne qui a grandi en jouant et en regardant le soccer aux États-Unis, et qui a surtout pu le regarder cette année avec mes enfants, je pense qu’il est important de noter que nous avions une équipe très jeune cette année, et que nous sommes allés jusqu’aux éliminatoires. Donc, en 2026, nous jouerons localement, et j’espère que nous serons bien placés.
Steve Peacher : Laquelle des deux équipes gagnera, selon vous?
Abbe Borok : Selon moi, les Bleus, l’équipe de la France, remportera la coupe du monde.
Steve Peacher : Ce sera, en effet, un match passionnant. Merci encore, Abbe, d’avoir répondu à mes questions au sujet d’un marché qui promet d’offrir d’excellentes occasions au cours de la prochaine année.
Abbe Borok : Merci.
Steve Peacher : Je remercie également tous nos auditeurs d’avoir écouté cet épisode de Trois en cinq. À bientôt.
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