Épisode 47

Abbe Borok parle de créances immobilières

Abbe Borok, directrice générale et responsable des créances privées américaines, BentallGreenOak, discute des occasions dans le marché des créances immobilières et des nombreux avantages pour les investisseurs. 

Steve Peacher : Bonjour chères auditrices et chers auditeurs, et merci d’être à l’écoute de cet épisode de la série « Trois en cinq ». Je m’appelle Steve Peacher, et je suis le président de Gestion SLC. J’ai le plaisir d’être en compagnie d’Abbe Borok, qui est directrice générale et responsable des créances privées américaines à BentallGreenOak. Merci, Abbe, d’avoir accepté mon invitation.

Abbe Borok : Tout le plaisir est pour moi, Steve.

Steve Peacher : Aujourd’hui, nous allons parler du marché des créances immobilières, qui est votre spécialité. Or, l’on observe beaucoup de contre-courants dans ce marché, qui a été notamment perturbé par la récente crise sanitaire. Certains segments du marché immobilier sont en plein essor, comme les propriétés industrielles, tandis que d’autres, comme les espaces de bureaux, sont sous pression. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt pourrait aussi avoir des répercussions sur la valeur des biens immobiliers. Pourriez-vous nous faire part de ce que vous observez dans le marché, des occasions que votre équipe et vous-même trouvez actuellement dans le cadre de vos recherches?

Abbe Borok : Certainement, Steve. Comme vous le savez, BentallGreenOak a actuellement environ 74 milliards de dollars d’actifs sous mandat de gestion à l’échelle mondiale, que nous investissons principalement dans l’immobilier. De ces 74 milliards de dollars, 17 milliards sont actuellement investis dans des titres de créance. Notre plateforme mondiale de créances immobilières s’étend des États‑Unis, en passant par le Canada, jusqu’en Europe. Nous offrons deux produits principaux : les activités hypothécaires de base, dans le cadre desquelles nous externalisons les souscriptions, et la gestion d’actifs hypothécaires, notamment de prêts hypothécaires sur actifs stabilisés, principalement des prêts hypothécaires commerciaux, pour le compte de compagnies d’assurance. La deuxième stratégie, dans laquelle nous investissons de plus en plus de temps et d’énergie, car nous voyons un énorme potentiel, est axée sur le marché des prêts à valeur ajoutée. Ces prêts à valeur ajoutée consistent en l’octroi de prêts à des propriétaires institutionnels et autres acteurs institutionnels qui achètent des biens immobiliers commerciaux dans le but d’investir du capital, de créer de la valeur, notamment en mettant en œuvre un plan de mise à niveau, de rénovation, de développement ou de réaménagement de propriétés immobilières commerciales. La raison pour laquelle nous privilégions les prêts hypothécaires à valeur ajoutée est parce que nous nous positionnons de manière très défensive en capital-déploiement pour le compte de sociétés de premier ordre de haute qualité qui créent une valeur accrue grâce à ces investissements. Selon nous, les prêts transitoires et à valeur ajoutée (ou prêts mezzanines) offrent actuellement le plus d’occasions dans le marché des créances immobilières aux États‑Unis.

Steve Peacher : Comme nous l’avons mentionné au début de l’émission, la dernière crise sanitaire a eu des répercussions importantes sur les marchés immobiliers, notamment sur les propriétaires de biens immobiliers. En tant qu’investisseurs immobiliers, de quelle manière avez-vous été affectés par la crise sanitaire?

Abbe Borok : La pandémie de COVID-19 a accéléré de plusieurs façons les tendances que nous avions déjà observées avant son avènement dans le secteur immobilier commercial. Ces tendances sont principalement attribuables aux avancées technologiques et aux changements des préférences des consommateurs. Nous surveillons donc de très près ces tendances dans le cadre de nos activités liées aux créances immobilières. D’ailleurs, l’un des avantages de faire partie d’une importante plateforme spécialisée en investissements immobiliers comme BGO est que nous suivons tous l’évolution des marchés immobiliers de très près et établissons des prévisions notamment sur les différents types de propriétés commerciales – logements collectifs, propriétés industrielles, immeubles de bureaux, propriétés commerciales liées au secteur des sciences de la vie – suivons une approche prospective et adaptons nos stratégies d’investissement en conséquence de ces changements d’utilisation des biens immobiliers. Ayant fait carrière dans le secteur immobilier, je peux vous dire que les investisseurs en créances immobilières sont très rétrogrades. Ils se fient aux flux de trésorerie historiques, à la solvabilité des locataires, à la fonction principale des propriétés dans le passé? Cependant, à BGO nous sommes très axés sur les nouvelles tendances dans le marché immobilier. À ce sujet, je peux vous fournir trois exemples de la manière dont cela sous-tend notre stratégie de placement en créances immobilières. Nous suivons l’évolution des biens immobiliers novateurs, comme les propriétés liées au secteur des sciences de la vie, les biens locatifs unifamiliaux et les propriétés d’entreposage frigorifique. Deuxièmement, nous nous assurons que nous trouvions des occasions d’investir dans des initiatives de durabilité novatrices dans des segments plus traditionnels du secteur immobilier, comme les immeubles de bureaux et les logements collectifs. Troisièmement, nous continuons d’investir dans nos capacités en matière de données et d’analyses, ainsi que dans l’intelligence artificielle, cela afin de nous assurer que nous soyons bien informés au sujet de marchés, de sous-marchés et de biens immobiliers particuliers qui seront encore de bonnes idées de placement dans 5, 10 ou 15 ans, compte tenu de l’évolution de plus en plus rapide du secteur immobilier.

Steve Peacher : Ce que je trouve intéressant est que l’immobilier, notamment les créances immobilières, a toujours été l’une des principales composantes des portefeuilles d’importants investisseurs institutionnels, comme les compagnies d’assurance. Viennent ensuite les régimes de retraite, qui sont une catégorie d’actif émergente. Comme vous rencontrez les Clients existants et potentiels, pourriez-vous nous dire les raisons pour lesquelles ils privilégient les créances immobilières? De quelle manière cela a-t-il une incidence sur leur répartition de l’actif? Quel est le point de vue des Clients institutionnels à l’égard de cette catégorie d’actif?

Abbe Borok : Les deux principales préoccupations de nos investisseurs sont l’instabilité macroéconomique et l’inflation. Mais aussi, bien que les taux aient augmenté, ils ont encore besoin de générer des rendements bien supérieurs à ceux que génèrent leurs portefeuilles de titres à revenu fixe. Donc, l’une des principales raisons que les Clients institutionnels cherchent à investir dans les créances immobilières, particulièrement aux États‑Unis, est qu’elles protègent contre l’inflation, car toute hausse des coûts peut être transférée dans les loyers, particulièrement les loyers des logements et des propriétés industrielles. Nous tirons également profit des hausses de taux d’intérêt, car nous accordons des prêts à taux variable. Comme je l’ai déjà mentionné, nous investissons principalement dans des propriétés résidentielles, industrielles, logistiques et liées au secteur des sciences de la vie, car nous continuons de croire que ces catégories d’actif ont de l’avenir aux États‑Unis. On peut donc investir dans une catégorie d’actif du secteur immobilier aux États-Unis qui protège contre l’inflation, et tirer profit d’une position très défensive en capital-déploiement. Je crois que les solutions de placement en créances immobilières aux États-Unis que nous proposons aux investisseurs sont très attrayantes, que ce soit, comme vous l’avez mentionné, en tant que stratégies visant à augmenter le rendement des portefeuilles à revenu fixe et à offrir une protection contre les pertes en cas de baisse, ou en tant que stratégie d’analyse comparative de la performance des actions immobilières, afin de trouver des idées d’investissement qui sont véritablement intercycliques.

Steve Peacher : C’est un important segment des marchés, dans lequel les investisseurs vont probablement continuer d’investir de plus en plus, étant donné qu’il offre potentiellement, entre autres, une protection contre l’inflation, la diversification et des rendements intéressants. Ce sera intéressant de suivre l’évolution de ce secteur. Abbe, l’entretien tire à sa fin, et avec votre permission, j’aimerais vous poser une question personnelle. Je sais que vous avez été une très bonne joueuse de la crosse quand vous fréquentiez le collège. En fait, j’ai deux questions. Quel est votre meilleur souvenir de votre carrière en tant que joueuse de crosse, et que faites-vous aujourd’hui pour continuer à faire régulièrement de l’activité physique?

Abbe Borok : Le meilleur souvenir que j’ai de ma carrière en tant que joueuse de crosse remonte aux dernières années que j’ai fréquenté l’école secondaire. J’étais capitaine d’une équipe de crosse, et nous avons remporté le championnat. Ce fut l’une de mes plus belles réalisations à l’époque. Je suis restée amie avec plusieurs des membres de mon équipe, et je crois que c’est l’un des aspects positifs de faire du sport. On tisse des liens très serrés avec nos coéquipiers. J’ai vraiment gardé de bons souvenirs de cette époque. Malheureusement, je ne joue plus à la crosse. Cependant, je déploie des efforts pour demeurer active physiquement et je passe pas mal de temps sur les terrains de golf. J’adore le golf. Cela étant dit, l’immobilier est une excellente façon de nouer des relations avec d’autres professionnelles dans le secteur. Nombreux sont les gens qui pensent que le golf est un sport masculin. Mais, je crois que plusieurs femmes jouent au golf, et c’est vraiment une excellente façon pour les femmes qui font carrière dans l’immobilier de tisser des liens entre elles, et je sais en tirer profit pour ma part. J’ai une fille qui est âgée de près de six ans. Je vais lui apprendre à jouer au golf très tôt, en espérant qu’elle soit meilleure que moi, qui a découvert ce sport que beaucoup plus tard dans ma vie. Je n’entraînerai pas mon fils de trois ans sur les terrains de golf pour l’instant. Il est encore trop tôt et ce pourrait être dangereux! Mais, il ne devrait pas tarder à se joindre à nous.

Steve Peacher : Mais attendez, vous me dites que vous allez apprendre à votre fille à jouer au golf et non à la crosse? Vous blaguez, n’est-ce pas?

Abbe Borok : Il vaut mieux commencer par le golf. C’est un bon début!

Steve Peacher : Je crois qu’on peut faire plusieurs analogies entre les sports et l’investissement. Je crois qu’on fait partie d’une équipe sportive, c’est génial!

Abbe Borok : C’est bien l’impression qu’on a, à BGO.

Steve Peacher : Merci, Abbe, d’avoir accepté de répondre à mes questions. Je crois que le marché immobilier est un domaine que peu de gens connaissent très bien. Et pourtant, c’est un segment important du marché que BGO privilégie particulièrement. Encore merci, Abbe.

Abbe Borok : Merci, Steve.

Steve Peacher : Je remercie également nos auditeurs d’avoir été à l’écoute de cet épisode de la série « Trois en cinq ». À bientôt.

 

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